Sarà capitato a tutti
di interrogarsi su quale sia il valore di un determinato immobile. Magari
perché vorremo vendere una vecchia casa ereditata dai nonni e ci chiediamo
quanto potremmo ricavarne, oppure perché siamo curiosi rispetto ad alcune
abitazioni dall’aspetto lussuoso. Più frequentemente ci poniamo tale quesito
perché vorremmo acquistare casa e dobbiamo fare i conti con il nostro budget.
In questo caso ci viene proposto (sarebbe meglio dire imposto) il prezzo dal
venditore, spacciandolo come “il valore dell’immobile”. Ma sarà poi corretto? E
se non lo è, perché è sbagliato? E di quanto?
Inutile dire che,
escluse poche eccezioni, il “valore dell’immobile” ci appare spesso
spropositato e non solamente in relazione alle nostre finanze. Infatti restiamo
sovente perplessi, se non addirittura basiti, a fronte di richieste economiche
che ci appaiono decisamente troppo elevate rispetto alle nostre ragionevoli
previsioni.
L’obbiettivo di questa
chiacchierata è quello di rendere più chiari alcuni concetti, spesso disattesi,
che ci aiuteranno a capire che la cifra richiestaci dal venditore sia molto
spesso ampiamente superiore al reale valore di mercato dell’immobile. Voglio
subito chiarire che non ho nessuna pretesa di proporre presunte soluzioni ad un
sistema certamente penalizzante per i potenziali acquirenti, ma vorrei
solamente cercare di esplicare e rendere noti alcuni importanti dettagli, con
l’unico intento di rendere più consapevoli gli ipotetici compratori.
Nel cominciare
desidero mettere l’accento su un particolare che si verifica sovente, non
solamente in periodi di incertezza economica: molti immobili vengono messi in
vendita, per un determinato importo stabilito dal venditore, ma restano
invenduti per periodi lunghissimi, anche anni; se il venditore non accetta di
rivedere le proprie richieste a volte capita di non riuscire a vendere mai il
suo immobile. Questo aspetto ha particolare valenza e ci porterà a delle
importanti conclusioni.
Ma andiamo per ordine
e soffermiamoci su alcune brevi premesse; cercherò di non tediarvi evitando
tecnicismi e concetti prolissi.
§
Quando procediamo con
la stima di un immobile occorre tenere ben presente la conoscenza tecnica dell’immobile, la conoscenza
economica del mercato di riferimento, la conoscenza dello scopo della stima. A seconda dello scopo della stima individuiamo differenti “valori”
dell’immobile. Non voglio soffermarmi sulle differenze concettuali ma voglio
concentrare la mia attenzione al caso più comune, ossia la stima al “valore di
mercato”. Infatti questo è il caso in cui si procede alla stima di un immobile,
con lo scopo della compravendita, solitamente per l’utilizzo diretto dello
stesso. Quando ad esempio acquistiamo un appartamento per andare a viverci con
la nostra famiglia oppure una casa al mare per le vacanze, siamo interessati al
valore di mercato.
Per concludere le
nostre premesse, vediamo cosa si intende nelle discipline economiche ed
estimative per “prezzo” e per “valore di mercato” e quali sono le differenze.
Quando parliamo del prezzo, ci riferiamo ad una
compravendita già avvenuta! Il prezzo rappresenta la quantità di denaro che è
stato speso per acquistare quel bene. Il prezzo è un dato storico! Quando un immobile è sul mercato, non è quindi
corretto parlare di prezzo da pagare! E’ invece corretto farlo quando la
compravendita è avvenuta, indicando col prezzo quanto abbiamo effettivamente pagato!
Ricordiamo che nelle discipline economiche il prezzo di un bene è generato
dal rapporto fra domanda ed offerta sullo specifico mercato di riferimento.
Quando parliamo di valore di mercato, ci riferiamo ad una
compravendita che non è ancora avvenuta e peraltro non è detto che avvenga! Il
valore di mercato è il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato per
l’acquisto di quel bene, qualora avvenisse una compravendita: si tratta quindi
di “prevedere” quale sarà il “prezzo più probabile” in caso di compravendita!
Ecco perché l’individuazione del valore di mercato richiede un giudizio di
stima, cioè una previsione! Il valore di mercato
quindi è un valore non certo (perché non è ancora avvenuto) ma stimabile
(perché potrà avvenire), che dipende dall’andamento del mercato, nonché da
altri fattori intrinseci dell’immobile.
§
Concluse le premesse,
torniamo ora alle nostre riflessioni.
Il valore di mercato
fluttua inevitabilmente con l’andamento del mercato e quindi lo stesso immobile
assume valori diversi al trascorrere del tempo, non necessariamente in maniera
crescente. Abbiamo detto che tale valore rappresenta il più probabile prezzo
che potrebbe essere pagato per l’acquisto dell’immobile qualora si verifichi
una compravendita. Ergo deve esistere una reale potenzialità di vendita
dell’immobile.
A questo punto
possiamo tornare alla riflessione di prima, dove dicevo che sovente accade che
degli immobili in vendita restino invenduti per periodi molto lunghi. Ciò
significa che in quello specifico mercato di riferimento, in quel particolare
periodo storico, quell’immobile non ha la potenzialità di vendita per l’importo
richiesto dal venditore. Cioè la cifra richiesta è superiore al valore di
mercato! Se l’importo richiesto fosse il reale valore di mercato, nel breve
periodo si giungerebbe verosimilmente all’individuazione del potenziale
acquirente ed alla conclusione della compravendita. Infatti si tratta di
prevedere l’ipotetico prezzo di compravendita, ossia
 |
(rappresentato graficamente dal punto di incontro delle due funzioni). E’ quindi evidente
che il prezzo è quello che instaura un sistema di equilibrio tra domanda e
offerta. Analogamente accade al valore di mercato, che ne rappresenta una sua
previsione.
Insomma l’individuazione del valore di
mercato (stima) deriva da una precisa previsione di un evento che si verifica
(vendita immobile) per un determinato importo economico (prezzo di compravendita).
|
Se a quella stima non segue la vendita
dell’immobile, oppure questa avviene per un importo sostanzialmente differente,
allora il valore di mercato è stato stimato in maniera non attendibile.
Vanno poi evidenziate
le solite eccezioni; facciamo un esempio. Supponiamo di mettere in vendita una
casa al mare, ragionevolmente stimata, ad esempio, per 300.000 €. Immaginiamo
poi che arrivi uno sceicco arabo (tanto per citare qualcuno che può permettersi
extralussi) che ritiene la casa adatta ai suoi sogni, magari perché
prospiciente la sua spiaggia preferita, oppure perché la vuol donare in regalo
a qualcuno; poniamo che offra una cifra decisamente spropositata, tanto per
strafare poniamo un milione di euro! Bene, dovremmo forse dedurne che
quest’ultimo è il reale valore di mercato? Direi proprio di no, ci mancherebbe!
Infatti tale offerta è un fatto estemporaneo, assolutamente casuale e
statisticamente irripetibile.
E’ inoltre importante
notare quanto segue:
Il fatto che le
richieste economiche avanzate dai venditori siano sistematicamente sopra la
soglia del reale valore di mercato, porta ad un effetto collaterale
paradossale: il reale valore di mercato di un immobile, viene alterato da
questa realtà e tende a migrare verso importi più alti, condizionando
l’andamento stesso del mercato. Questo si spiega col fatto che nel tempo i
potenziali acquirenti tenderanno, entro una certa misura, ad adeguare la loro
disponibilità verso impegni di spesa sensibilmente maggiori, causa
l’uniformarsi delle richieste tendenzialmente “al rialzo” dei venditori. Così
facendo, gli acquirenti, accettando di pagare dei prezzi “sopra la soglia”,
contribuiscono ad alterare l’andamento del mercato, favorendo un rialzo dei
prezzi degli immobili.
§
Proviamo ora a
ricapitolare alcune conclusioni:
a)
Il valore di mercato deve tener conto della reale potenzialità di vendita di
quell’immobile, in quel particolare momento storico. E’ un valore destinato a
fluttuare nel tempo in quanto dipende sensibilmente dall’andamento del mercato.
Non si tratta quindi di un valore intrinseco, né può essere considerato un
valore tout court di quell’immobile.
b)
Se un immobile messo in vendita resta invenduto per periodi molto lunghi, significa
che quell’immobile non ha potenzialità di vendita per quell’importo richiesto
dal venditore, in quel particolare momento storico. Ciò è sintomo del fatto che
l’importo richiesto sia superiore al valore di mercato del momento!
c)
Nello studio del mercato di riferimento, occorre prestare attenzione alle
eventuali compravendite avvenute in via eccezionale a prezzi anche molto
differenti da una stima oculata. E’ necessario quindi valutare in maniera
severa gli eventuali scostamenti dell’avvenuto prezzo di vendita dal mercato
reale. Ossia, nell’individuazione del valore di mercato, non possiamo
considerare gli episodi estemporanei e casuali se riteniamo siano
statisticamente irripetibili.
d)
Richieste economiche superiori al valore di mercato, spesso condizionano al
rialzo il valore di mercato di immobili simili nell’immediato futuro. Vale a
dire che se le richieste dei venditori sono uniformate tendenzialmente “al
rialzo” nel tempo, i potenziali acquirenti tenderanno, entro una certa misura,
ad adeguare la loro disponibilità verso impegni di spesa sensibilmente
maggiori. Il valore di mercato degli immobili quindi tende realmente ad
aumentare, forte della acquisita potenzialità di vendita.
Da quanto esposto al
punto d), se ne deduce che le richieste “fuori mercato” dei venditori, alla
lunga, finiscono paradossalmente per “allineare” il mercato alle loro
richieste, premiando i venditori che disattendono il reale valore di mercato!
Questo non è ovviamente un processo irreversibile e tiene conto anche della
fluttuazione del mercato.
Questo circolo vizioso
è di fatto una caratteristica propria di alcuni mercati (non solo immobiliari)
e viene a sua volta condizionata da cause esterne. E’ significativo riflettere
ad esempio sul fatto che periodi di crisi finanziaria e di incertezza economica
portano a rallentare o arrestare questo processo.
Processo che potrebbe
essere arrestato, o addirittura condizionato ad andare in controtendenza, da un
atteggiamento concordato e compatto degli acquirenti. Ma questa purtroppo è
un’utopia!
§
Voglio concludere
queste brevi riflessioni con un sorriso.
Quando leggiamo degli
annunci relativi a vendita di immobili, occorre prestare la dovuta attenzione
ai dettagli, anche lessicali, per evitare di incorrere in fuorvianti errori
interpretativi. L’ultimo sfacelo grammaticale l’ho notato qualche giorno fa
sulla vetrina di una agenzia immobiliare, dove spiccava in primo piano il
seguente annuncio per la vendita di un appartamento:
………. ZONA CENTRALE,
VENDESI APPARTAMENTO CON ASCENSORE DI 140 MQ, BUONA ESPOSIZIONE, DUE BAGNI,
……….
Interpretando alla lettera, un dubbio potrebbe sorgere spontaneo: a chi
diamine potrà servire un ascensore di 140 mq?
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